不動産投資の王道！ワンルームマンションのメリットとデメリットとは？
安定的に不労所得を得られる投資手法として注目を集める不動産投資。その中でもワンルームマンション投資は不動産投資初心者でも行いやすく、不動産投資の王道といわれています。
ワンルームマンション投資にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。わかりやすく解説します。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資とは一人暮らし用のワンルームマンションを購入し、他人に賃貸することで家賃収入を得ることができる投資手法です。
1,000万円で購入したワンルームマンションを家賃5万円(年間収入60万円)で貸し出した場合、利回りは6%(60万円÷1,000万円)です。
定期預金の利回りは0.1%に満たない超低金利の現在において、高い利回りは魅力的と言えるでしょう。ワンルームマンションに限らず不動産投資は利回りが高く、家賃が毎月入るため、比較的収入が安定している点も魅力のひとつです。次にワンルームマンション特有のメリットについてみていきましょう。
ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的にみていきましょう。
少額で投資ができる
不動産投資は数千万円の高額の投資になります。安定的な収入は魅力に感じるものの、投資金額が高額になるため、躊躇する方も多いでしょう。不動産の価格は立地、面積、築年数などによって決まります。
ワンルームマンションは面積が狭いため、数百万円で購入できる物件も数多くあります。ワンルームマンションは不動産投資の中では価格は安く、初心者でも投資がしやすい不動産であると言えるでしょう。
入居者がすぐに入りやすい
ワンルームマンションは一人暮らし用のマンションです。一人暮らしの方はフットワークが軽いため、空室となってもすぐに埋まりやすいと言う特徴があります。
家族で暮らすファミリータイプのマンションは新学期が始まる前の2〜3月に入居時期が集中します。そのため、繁忙期を逃すとなかなか空室が埋まらないということもあります。
ワンルームマンションはファミリータイプのマンションに比べると時期に左右されず空室が埋まることが多いため、長期間空室になることを避けることができます。
所得税の節税になる場合がある
ワンルームマンションは所得税の節税になることがあります。不動産投資の所得は収入-経費で計算されます。収入が経費を上回ると所得となり、税金が課されます。
一方、経費が収入を上回った場合、損失となりますので会社員の方など他に収入がある場合は損益通算して節税することができます。
また、建物には「減価償却」があります。減価償却とは建物など高額なものは購入した年に全額経費として参入するのではなく、少しずつ経費として計上する考え方です。
ワンルームマンションは建物部分を減価償却することができますので、経費が収入を上回る場合、他の所得と通算して節税することが可能です。他に収入がある方がワンルームマンションの購入を検討する場合は購入後の減価償却費も計算して所得税についてシミュレーションしてみると良いでしょう。
ランニングコストがあまりかからない
ワンルームマンションは比較的ランニングコストがかかりにくい不動産と言われています。
比較的新しいファミリータイプのマンションはビルトインの食器洗い乾燥機、床暖房やお風呂の浴室乾燥など様々な設備が整っています。
これらの設備が経年劣化により故障した場合は不動産の持ち主が費用を払い、修理する必要があります。ワンルームマンションは複雑な設備が入っていることは少ないため、修理やメンテナンスの費用を抑えることができます。
売却しやすい
ワンルームマンションは比較的価格が安く、投資用として人気があります。そのため、売却しやすいと言う点もメリットとしてあげることができます。
不動産は保有期間中の賃料収入が最大の魅力です。そのため、保有期間中にどれくらいの賃料を得ることができるかと言う点に注目して物件を選定することになります。
しかし、不動産を売却しなければ利益を確定することができません。急にまとまった資金が必要となり、売却することができなければ相場よりもかなり安い金額で売ることになる可能性があります。その場合、今まで得られた賃料収入を超える売却損が発生する可能性もありますので、売りやすいか否かと言う点も不動産投資において非常に重要な要素です。
ワンルームマンションのデメリットとは
メリットも大きいワンルームマンション投資ですがデメリットもあります。どのようなメリットがあるか具体的に確認しておきましょう。
空室になるリスクがある
ワンルームマンションは賃料収入を得ることができ、安定的な収入が継続して得られるという魅力があります。
しかし、購入したワンルームマンションに常に入居者が入っているとは限りません。空室となってしまった場合は収入を得ることができなくなってしまいます。人気のあるエリアの物件を購入するなど、工夫をすることで空室リスクを下げることができますが、リスクを0にすることはできません。ワンルームマンションにはリスクがあるということは認識しておきましょう。
利益が少ない
ワンルームマンションは面積が小さく、ファミリータイプのマンションなどに比べると賃料は安く、大きな利益を得ることが難しい投資対象です。一棟アパートやファミリーマンションは投資金額も大きくなりますが、賃料も多くなるため、収入も多くなります。ワンルームマンションは価格が安く、初心者でも投資がしやすい不動産ですが、利益が少ないというデメリットがあります。
入居期間が短い
ワンルームマンションは一人暮らし用の部屋です。1人暮らしの方は荷物が少なく、身軽です。若い会社員が住むことも多く、結婚などの生活の変化によって退去することも多くあります。
そのため、ワンルームマンションはファミリータイプのマンションよりも入居期間が短い傾向にあります。入居期間が短いと空室になり、収入が入らないだけでなくハウスクリーニングなどの費用もかかるため、利回りが低くなってしまいます。
ワンルームマンションを購入する際のチェックポイント
ワンルームマンションを購入する際にどのような点をチェックすればよいのでしょうか。ワンルームマンションのチェックポイントを確認してみましょう。
立地
ワンルームマンションを購入する際に立地は非常に重要です。ワンルームマンションは会社員や学生等が暮らすことが多くあります。会社員が多く住むエリアはターミナル駅へのアクセスがいい場所です。近くに大学があると学生の需要も見込むことができます。
築年数
ワンルームマンションを購入する際は築年数も必ずチェックして購入する必要があります。新しいマンションの方が人気がありますので、築年数が古すぎると入居者がなかなか決まらないこともあります。
築年数は減価償却にも影響しますので、節税の観点からも重要です。建物の構造などによって耐用年数が決まっています。例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は47年です。建築から47年を過ぎると減価償却費を経費として計上することができません。
減価償却費を計上することができないと収入の大部分に税金がかかってしまうため、思うように実質的な利益をあげることができません。
周辺相場
ワンルームマンションを購入する際は賃貸中の場合、現在の賃料を基に収支を計算することになります。しかし、周辺の相場は必ず確認しておく必要があります。周辺の相場よりも高い賃料で貸している場合、現在の入居者が退去した場合に次の入居者を同じ賃料で募集することは難しいでしょう。
退去した時も想定しておくためにワンルームマンションの購入を検討する際は現在の賃料だけでなく、周辺相場も必ず確認しておく必要があります。
現地の雰囲気
不動産を購入する際は現地の雰囲気を確認することが重要です。不動産は現地に行ってみないとなかなかわからないことも多くあります。また、曜日や時間によって雰囲気が大きく変わる場所もあります。平日の昼・夜、休日の昼・夜と時間や曜日を変えていくことで周辺の雰囲気がどのように変わるかを実感することができます。
まとめ
ワンルームマンションは価格が安く入居者が入りやすいため、初心者でも投資がしやすい不動産です。また、ファミリーマンションのように複雑な設備が少ないため、ランニングコストも抑えて投資をすることができます。
ただし、価格が安い分、利益も小さくなるなどデメリットもありますので、デメリットもしっかり理解して投資を始めるようにしましょう。
ワンルームマンションを購入する時には立地や築年数、周辺の相場など必ず確認しておく必要があります。しっかりとした準備を行うことでワンルームマンション投資を成功に導くことができるでしょう。