不動産オーナーは儲かる！？メリットとデメリットを解説！
不労所得を得るための方法として人気がある不動産投資。本当に不動産投資を行う不動産オーナーになれば働かずにお金を得ることができると言う夢のような状態になるのでしょうか。今回は不動産投資のメリットとデメリットを解説します。
不動産オーナーとは
不動産オーナーとは不動産投資を行う人です。「オーナー」とは所有者という意味ですので、不動産を所有し、不動産から得られる収益獲得を目指すことになります。
不動産から得られる収益源は大きく分けて2つあります。
一つ目は不動産を貸すことにより得られる賃料収入。二つ目が不動産を売却する際の売却益です。
売却益は購入時よりも値上がりしなければ得ることはできません。建物は年数が経過すればするほど経年劣化により、価値が下落するため購入時よりも高く売ることは難しいでしょう。そのため、不動産オーナーが主に得られるのは不動産を貸すことで得られる賃料収入となります。
不動産オーナーのメリット
不動産オーナーになるとどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的に確認していきましょう。
安定的な収入を得ることができる
不動産オーナーとなる最大のメリットは安定的な収入を得ることができると言う点です。
不動産投資では得られる収入は賃料収入と売却益ですが、主な収入源は賃料収入となります。
賃料収入は毎月の家賃であり、毎月大幅に変動するものではありません。そのため、株式など他の投資対象と比べると安定的に収入を得ることができるのです。
レバレッジをかけて投資ができる
レバレッジとは「てこ」のことで、レバレッジをかけるとはてこの原理のように自分の力の何倍もの力を発揮することです。
投資におけるレバレッジをかけるとはお金を借りて投資をすると言うことを意味します。
通常、投資をする際は自分のお金で投資をします。しかし、不動産投資は購入する不動産を担保に入れお金を借りて投資をすることができるのです。
同じ利回りであっても、投資金額が大きければ大きいほど収入は多くなります。そのため、レバレッジをかけて投資金額を大きくすることで、元手が小さくても大きな利益を得ることができるのです。
・節税にもつながる場合がある
不動産オーナーは節税にもつながる投資手法です。不動産投資で節税ができるのは「相続税」と「所得税」です。
相続税とは人が亡くなった時に保有している財産に対する税金で、相続人に納税義務があります。財産が多ければ多いほど相続人がたくさんの税金を支払う必要があります。
不動産は時価評価よりも相続税評価の方が低いため、現金を不動産に変えることで資産が圧縮でき、相続税の節税につながるのです。
一方の所得税は不動産の所得が赤字となることで給与所得などと相殺することが可能です。不動産は減価償却費を計上できます。減価償却費とは建物などの固定資産を使用年数に応じて価値を低下するものです。減価償却費はその年の経費とすることが可能です。
減価償却費は実際にお金が出ていくわけではありませんが、所得税法上は費用として計上できるため、お金は入ってきているものの、所得税上は赤字ということになることもあります。不動産所得が赤字になると給与所得等から差し引くことができるため、所得税の減税につながるのです。
不動産オーナーのデメリット
不動産オーナーになると安定的な収入を得られるなどメリットも多くあります。しかし、メリットだけではありません。デメリットもしっかりと理解しておく必要がおります。
不動産投資のデメリットを理解しておきましょう。
リスクがある
不動産オーナーは安定的な収益を得ることが可能です。しかし、リスクが全く無いわけではありません。最も起こりうる可能性が高いのは空室リスクです。
空室リスクとは保有している不動産が空室になってしまうリスクです。不動産が空室になってしまうと収入ははいってきませんが、不動産は管理する費用や固定資産税などのランニングコストがかかります。
長期間空室が続いてしまうと収入がなくなるだけでなく、支出がかさみますので、不動産投資において空室は大きなリスクです。
また、不動産オーナーになるリスクは空室リスクだけではありません。不動産は大地震や台風、豪雨などの天変地異で大きなダメージを受ける場合があります。他にも借り入れを行なって不動産オーナーとなった場合は金利上昇によってコストが増えるリスクもあります。このように不動産オーナーはさまざまなリスクを抱えることになります。
管理に手間がかかる
不動産は現物資産として価値がある点も魅力の一つです。しかし、現物資産であるが故のデメリットもあります。それは管理に手間がかかるということです。
不動産を賃貸しで人が住んだ場合、さまざまな事象が発生します。例えば水回りの故障や壁紙の変色、騒音トラブルなどがあげられます。
不動産オーナーになるとトラブルにも対処しないといけないという点は大きなデメリットと言えるでしょう。
管理は管理会社に委託をすることもできますが、管理会社に委託をすることで費用がかかり、利回りが落ちてしまいます。管理会社に管理を委託するか否かもよく検討する必要があります。
住宅ローンが契約できないことがある
不動産オーナーとなる際に、不動産投資用に借り入れを行うと自宅用に不動産を購入しようとする時に住宅ローンが契約できないことがあります。
住宅ローンの審査は銀行などの金融機関が行います。銀行などの金融機関は貸したお金がしっかりと返してもらえるか判断するために審査を行うのです。
他に借り入れがあるという点は審査に悪影響を及ぼしますので、不動産投資用に借り入れを行ったことで自宅を購入する際に住宅ローンの審査がおりない可能性があります。
将来自宅を購入する可能性がある方はその点もふまえて不動産オーナーになるか検討をした方がよいでしょう。
タイプ別不動産投資について解説
ここまで不動産オーナーとなることのメリット、デメリットについて解説しました。不動産投資にはさまざまなタイプがあります。タイプ別の特徴を見ていきましょう。
ワンルームマンション
ワンルームマンションとは一人暮らし用に作られたマンションです。
ワンルームマンションのメリットは価格が比較的安く好立地の物件でも手に入りやすいと言う特徴があります。
また、キッチンや水回りの構造が複雑でないため、修繕費が少なくてすみます。
一方で一人暮らしの人は身軽で長期間住まない傾向があるため、出入りが激しくなることで空室になることも多くなる可能性があります。
ファミリータイプのマンション
ファミリータイプのマンションは売却しやすいため、出口戦略を立てやすいと言うメリットがあります。ファミリータイプのマンションは購入したいと考える方が多いため、売却しようと思った時にすぐに売れるケースが多いのです。
また、ファミリータイプのマンションは比較的長期間住んでくれるため、収益が安定的に得ることができるというメリットがあります。
一方、ファミリータイプのマンションのデメリットは賃料が高くなりにくいため、利回りが低めになります。
一戸建て
一戸建ては築年数が古いものであればかなり安く手に入れることも可能です。安く購入することができれば利回りが高くなるため、利益も得やすいでしょう。一戸建てのデメリットは道路付けや権利関係にも注意が必要な点です。
道路付けが悪いと再建築ができない可能性もあります。再建築ができない物件は売却が非常に難しいため、出口戦略がたてにくくなります。
一棟アパート
一棟アパートとはアパートを一棟購入し、投資をする方法です。一棟アパートは土地を有効に活用できるため、利回りは高くなります。また、複数の部屋を持つため、数戸空いていても採算が合う可能性があります。
ただし、一棟アパートは投資金額が大きくなるため、リスクが大きくなります。一括で購入できない場合、融資をうけることになりますが、金利上昇などのリスクもあります。
まとめ
不動産オーナーは不労所得を得ることができる数少ない方法です。安定的に継続した収入を得ることができると言う点は大きなメリットと言えるでしょう。ただし、不動産オーナーになれば必ず収入を得る事が出来るわけではありません。不動産オーナーになった際に最も気を付けるべきことは不動産が空室になってしまうということです。
空室になってしまうと、収入が入らないため、不動産を保有する費用だけがかかってしまいます。他にも天変地異や金利上昇など、さまざまなリスクがありますので、注意しながら不動産投資を行う必要があります。