住宅ローンを借りる際にチェックするべき４つのポイント
マイホーム購入は人生で最大の買い物と言われています。そのため、マイホームの購入は慎重に行う必要があります。また、マイホームの購入は住宅ローンを組むことがほとんどでしょう。住宅を選ぶのと同じくらい住宅ローンについても検討する必要があります。
今回は住宅ローンを借りる際にチェックするべきポイントを解説します。
固定金利と変動金利
住宅ローンを借りる際は固定金利と変動金利を選択する必要があります。固定金利とは借入期間中に金利が変動しない仕組みです。借入時の金利が1％であれば返済が終わるまで、1％の金利で借りることができます。そのため、固定金利の場合は借入時に総額いくら返済するかがわかります。
一方の変動金利とは借入期間中、金利が変動する仕組みです。ローンを組んだ時の金利が1％であったとしても借入期間中の金利情勢によって金利が上昇したり下落したりすることがあります。そのため、変動金利の場合は借入時に総額いくら返済する必要があるかわかりません。
変動金利の当初借入金利は固定金利よりも低く設定されています。そのため、このまま金利が上昇しなければ、変動金利の方が負担は少なくて済みます。
今後金利上昇が見込まれるのであれば、固定金利。今後金利の上昇可能性が低いと考えられるのであれば、変動金利でローンを組んだ方が得ということになります。しかし、将来の金利情勢を完全に予想することは金利情勢に精通した専門家でも難しいものです。
住宅ローン金利の参考となる30年ものの国債金利をみて行きましょう。
【平成11年以降の30年もの国債金利】
財務省HPのデータより作成
平成11年以降金利は下がり続けています。住宅ローンを借りる方にとっては金利が低いことは有利に働きますので、マイホーム購入を検討する人にとって有利な環境といえるでしょう。しかし、今後も現在の低金利が継続するとは限りません。借り入れ金額が3,000万円で借り入れ金利が1％上昇した場合、毎年の負担は30万円増加します。金利上昇は大きな負担となりますので、固定金利を選択するか変動金利を選択するかは重要な選択といえるでしょう。
変動金利を選択する場合は、将来の金利上昇のリスクを抱えることになります。借入期間が長くなればなるほど、金利情勢は読みづらく、金利が上昇したことによって負担が大幅に増加する可能性が高くなってしまいます。将来金利上昇した場合に、ローンが支払えなくなる可能性がある場合は選ぶべきではないでしょう。
一方で、毎月の返済金額に余裕がある方は当初のコストを抑えることができる変動金利がオススメです。毎月の返済金額に余裕がある方は、借入初期にお金を貯めていくことが可能です。金利が上昇するまでにある程度資金を貯めることができれば、繰り上げ返済をすることによって借入金額を減らすことも可能です。借入金額を減らすことができれば、金利が上昇しても負担額を減らすことが可能です。変動金利で借りる場合は、金利上昇に備えてある程度余裕を持って返済できるようにしておくとよいでしょう。
固定金利と変動金利でどちらが必ずよいというものはありません。金利情勢やご自身の返済状況を鑑みて選択する必要があります。
元金均等返済と元利均等返済
住宅ローンの返済方法は大きくわけて二つあります。一つ目は元金均等返済という返済方法です。元金均等返済は決められた元金を一定額毎月支払う返済方法です。元金を支払うことで徐々に金利は減っていきますので、毎月の返済額は徐々に減っていきます。
元金均等返済のイメージ図は以下の通りです。
【元金均等返済イメージ図】
元金均等返済では元金部分の返済額は一定です。元金を払っていくと借入金額は減っていきますので、借入金額の減少に応じて利息の負担額は少しずつ減っていきます。
元金均等返済のメリットは借入初期から確実に元本が一定額減っていくと言う点です。ただし、元本の返済額を一定にすることで借入初期は借入金額が多いため、金利の支払いも多く負担が多くなってしまいます。
一方の元利均等返済は元本と金利をあわせて一定となるようにローンを返済していきます。借り入れ当初は借入金額が大きく、利息の負担が大きいため、利息の負担部分が多くなります。徐々に元本が減るにつれて利息負担が減っていき、元本部分の返済割合が多くなっています。
元利均等返済のイメージ図をみて行きましょう。
【元利均等返済イメージ図】
元利均等返済の場合は借入当初、金利負担が大きく、元本がなかなか減っていきません。そのため、同じ借入金総額であれば、元金均等返済の方が、元利均等返済よりも総返済額が少なくてすみます。しかし、元金均等返済は借入初期の負担が大きくなってしまいます。
借入初期の負担を減らしたいと考えている方は元利均等返済を選択すると良いでしょう。
元金均等返済と元利均等返済も固定金利と変動金利と同じく、どちらかが確実に有利ということはありません。子どもの教育費など今後の出費を鑑みて契約するとよいでしょう。
団体信用生命保険の保障内容
住宅ローンの契約をする際には金利を最重要と考える方が多いでしょう。金利の次に重要なのが、団体信用生命保険の保障内容です。団体信用生命保険とは住宅ローンを契約する際に必ず加入する必要がある保険です。住宅ローンの借り入れをした際に、ローンの契約者が万が一事故等で無くなった場合、遺された家族には収入が無いケースも多くあります。
このような場合に遺された家族がローンの返済に困らないように契約するのが団体信用生命保険です。団体信用生命保険を契約しておくことで、住宅ローンの残債の返済は免除され、ローンを返済せずに自宅に住み続けることができます。
団体信用生命保険の保障内容ローンを借り入れる金融機関によっても異なります。死亡保障だけでなく、7大疾病や病気などで就労不能になった期間の支払い免除されるものなどさまざまです。
住宅ローンを借りる際には金利だけでなく、団体信用生命保険の保障内容にも注目して、より保障内容が充実している金融機関を選ぶとよいでしょう。
団体信用生命保険の契約と共にチェックしておきたいのが自身で今加入している生命保険です。団体信用生命保険に加入したことにより、保障内容が重複する可能性があります。現在加入している保険もあわせて見直すことで無駄な出費を抑えることが可能です。
生命保険は掛け捨ての場合、毎月の出費は数千円程度です。しかし、長年契約すると大きな金額となっていき、人生のうえでマイホーム購入の次に大きな出費になると言われています。団体信用生命保険と別に加入する生命保険の重複を減らすことで、大きく出費を減らすことができます。
ローン以外の住宅関連費用
マイホームを購入する際は現在の家賃と比べて予算を検討する方も多いでしょう。例えば、毎月の家賃が10万円であれば、毎月のローンの返済額を10万円に設定する方も多いでしょう。しかし、自宅を購入すると賃貸の時にはかからなかった出費も発生します。例えば、マンションの場合は管理費と修繕積立金がかかります。管理費はマンションの管理会社に支払うもの。修繕積立金はマンションが老朽化した際の修繕費用を少しずつ積み立てて管理組合で保管する制度です。
他にも住宅を購入すると毎年固定資産税がかかります。固定資産税は不動産を保有する方が支払う必要がある税金です。住宅を購入すると賃貸の時にはかからなかった費用がかかりますので、家賃と同じ金額を住宅ローンで支払うことにすると出費が増えてしまいます。
住宅ローンを契約する前に、ローンの返済額以外の出費も把握しておく必要があります。
他の住宅関連費用をふまえて住宅ローンの返済額を決定するとよいでしょう。
まとめ
マイホームの購入は人生を大きく左右する買い物です。それに伴う住宅ローンも慎重に検討する必要があります。住宅ローンを契約する際には4つの重要なチェックポイントがあります。4つの重要なチェックポイントとは
①固定金利と変動金利
②元金均等返済と元利均等返済
③団体信用生命保険の保障内容
④住宅ローン返済額以外の出費の把握
です。
この4つのチェックポイントをしっかり把握して住宅ローンを契約しておかないと借入後、返済に困ったり、無駄な出費がかさんだりすることになりかねません。
住宅ローンは数十年に及ぶ長期間の契約です。今の状況だけでなく、ライフプランを検討して、慎重に検討して選択していく必要があります。