投資用に最適？ファミリーマンション投資のメリット・デメリットを解説！
安定的に収入を得られる手段として注目を集める不動産投資。しかし、不動産投資といってもさまざまな種類の不動産によって異なる特徴があります。
今回はファミリーマンション投資のメリットやデメリットについて解説します。
ファミリーマンション投資とは
ファミリーマンション投資とは家族で住まうことが多い間取りのマンションの一室を購入し、他人に貸すことで賃料収入を得る投資手法です。
ファミリーマンションの間取りは2LDK〜4LDK程度、60㎡〜100㎡程度の広さが一般的です。
ファミリーマンションのメインターゲットとなる層は3人〜5人家族です。
同じ不動産投資でも一人暮らし用のワンルームマンションとは異なる特徴があります。
ファミリーマンション投資のメリット
ファミリーマンション投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的に確認してみましょう。
居住期間が長い
ファミリーマンションは3人〜5人家族が多く子育て中の世帯も多くあります。子育て中の世帯は学区の関係もあり同じ場所に長く住むことを望むケースが多いです。そのため、居住期間が長くなることが多くなります。小学校と中学校を同じ学区で行かせようとすると9年間同じ場所に住むことになります。長期間同じ方に住んでもらえると運用が安定します。
また、居住期間が短いと空室となった後、次の入居者が決まるまで賃料を得ることができないだけでなく、ハウスクリーニングや入居者募集時の仲介手数料などの費用も発生します。
貸している側としては居住期間が長いということは安定的な収入が得られるという大きなメリットにつながります。
ファミリーマンションは居住期間が長く安定した運用に向いている不動産です。
出口戦略が立てやすい
ファミリーマンションは出口戦略が立てやすい不動産です。出口戦略とは不動産を売却することです。不動産投資は安定的な賃料収入を得られることがメリットの一つですが、急に資金が必要となった場合や利益を確定したい場合など売却するタイミングがあります。
いくら高い収入を得ていたとしても必要なタイミングで売却することができなければ不動産投資は成功とはいえません。
ファミリーマンションに住む層は定職についていることが多いため、住宅ローンの審査も通過できることが多いため、賃貸から購入に切り替える人も多くいます。
ファミリーマンションは投資用だけでなく、自分で住むために購入する層も多くいるため、売却がしやすい不動産です。
自分や家族で使うこともできる
ファミリーマンションは自分や家族で使うこともできるという点もひとつのメリットです。
投資用として購入してしばらく賃貸に出して収入を得た後に、自分で住んだり、独立した子どもに貸したりすることもできます。
ファミリーマンションは投資用として購入したあとに自分で使うことができると言う点も魅力の一つと言えるでしょう。
ファミリーマンションのデメリット
メリットも多いファミリーマンションですが、メリットばかりではありません。ファミリーマンションのデメリットを確認しておきましょう。
価格が高い
ファミリーマンションはワンルームマンションなど比べると面積が大きく価格は高くなります。
価格が高いということは投資に失敗した場合の損失は大きくなります。また、融資を受けて投資をする場合は融資金額が大きくなると金利上昇時のコスト増も大きくなります。
ファミリーマンションは価格が低い不動産に比べるとリスクが大きくなる点は理解しておきましょう。
利回りが低い
ファミリーマンションは購入価格が高い割には賃料が安く利回りが低いことが多くあります。利回り重視で行くのであれば土地の利用効率がよいワンルームマンションや一棟マンションを選ぶ方がよいでしょう。
ファミリーマンションは居住期間が長く安定した運用はできますが、高い利回りは期待しにくい傾向があります。
修繕費用が高い
ファミリーマンションはワンルームマンションに比べると設備が重要です。ビルトインの食器洗い乾燥機や浴室乾燥、床暖房などがあると入居希望者に選ばれやすくなります。
しかし、これらの設備を導入することで修繕などのメンテナンス費用がかかります。
メンテナンスなどのランニングコストがかかると結果的に収益を圧迫してしまう可能性があります。
空室になるとすぐに埋まりにくい
ファミリーマンションは入居者が一旦決まると長く住んでもらえる傾向があります。しかし、空室になるとなかなか決まらないことも多くあります。
ファミリーマンションは子育て世帯も多いため、新学期が始まる4月の前に引っ越しを済ませるために2月〜3月に物件を検討します。
4月を過ぎるとなかなか入居者が決まりにくくなり、長期間空いてしまうと収益が得られなくなってしまいます。
ファミリーマンションを購入する前にやるべきこと
投資用にファミリーマンションを購入する際は事前にどのようなことを行えばよいのでしょうか。
周辺エリアのニーズ調査
投資用にファミリーマンションを購入する際は購入を検討するエリアのニーズ調査を行うことが重要です。
ファミリーマンションに住む層は子育て中の世帯も多く教育環境や周辺の治安なども重視します。ファミリーマンションの人気エリアでは空室が少なく希少価値が高くなりますので空室になりにくくなります。
ファミリーマンションを購入する際は同じエリアで空室となっている物件が多いのか調査しておくことが重要です。また、賃貸とあわせて売り出し中の中古マンションもチェックしておく必要があります。中古マンションを購入した場合の毎月のローン返済金額も調べておくことでライバルとなる中古物件の状況も確認することができます。
周辺エリアの調査をしておくことで失敗する可能性をかなり低くすることができます。
資金計画の作成
不動産投資を行う際は資金計画を立てる必要があります。特に借り入れを行う場合はストレスがかかった場合も想定しておく必要があります。
ストレスがかかった場合とは長期間空室が続くケースや金利が上昇したことでコストが増加した場合などです。
不動産投資は必ずしもうまくいく時ばかりではありません。不動産に限らず投資には必ずリスクがあります。空室が続いた時や金利の上昇時など、リスクが顕在化した時に耐えることができる余裕があればば浮上する時を待つことができます。しかし、ストレスがかかった時にすぐに投資をやめざるを得ない状況になってしまうと長期目線での利益を逃してしまう可能性があります。
そのため、ストレスがかかった際にどの程度耐えられるのかしっかりとシミュレーションを立てておく必要があるでしょう。
不動産は数十年に及ぶ長期での投資となります。そのため、目先の資金繰りだけでなく、長期目線でシミュレーションを行うことが重要です。
自分や家族のライフプラン検討
ファミリーマンションに投資をする際はライフプランを検討しておくことも重要です。まずはマイホームを持つ予定があるかどうか検討しましょう。投資用にファミリーマンションを購入する際に融資を受けた場合、住宅ローンの審査に影響する場合があります。
他に融資があることで住宅ローンの審査がおりなかったり、金額が減らされたりする可能性があります。投資用のファミリーマンションを購入したことでマイホームが購入できないという事態にならないように気をつける必要があります。
また、子どもが独立して将来住む可能性があるのであれば、子どもに住まわせるという選択肢も持つことができます。購入エリアや間取りも子どもの状況にあわせて購入しておくと使い勝手も良いでしょう。
不動産に投資をする際はついつい、物件だけに目が行きがちです。しかし、投資をする際には物件の良し悪しだけでなく、ライフプランも検討しておかないと思うように行かなくなることもあります。
自分や家族のライフプランをふまえて投資をするべきかどうか検討するようにしましょう。
まとめ
ファミリーマンションは不動産投資をするうえでの有力な選択肢となります。
居住期間が長く収入が安定する点や出口戦略が立てやすいなどメリットもありますが、価格が高く、利回りが低い、修繕費が多くかかるなどデメリットもあります。
不動産投資には空室となるリスクや融資を受けている場合は金利が上昇するリスクもあります。うまく行かない時にそのまま物件を保有することができる余裕を持って投資をすることが重要です。
そのためには、ご自身の資金計画やご家族のライフプランも検討して購入を検討する必要があるでしょう。